Calculadora del DSCR y de la Cobertura de Intereses
Cuántas veces una empresa o inmueble cubre las cuotas de su préstamo: el DSCR, la cobertura de intereses y la deuda ÷ EBITDA, con el margen que queda antes de que las cuotas aprieten.
Resultados
Qué hace esta herramienta
Un DSCR de 1,00 significa que los ingresos cubren justo intereses más principal; por debajo, el deudor tiene que buscar dinero en otra parte. Los prestamistas suelen exigir holgura por encima de 1 — cifras entre 1,2 y 1,5 se citan a menudo en préstamos comerciales — y el último resultado muestra cuánto puede caer el flujo antes de que esa holgura desaparezca. La cobertura de intereses solo mira los intereses, así que favorece a quien tiene grandes amortizaciones de principal; el DSCR, que cuenta ambos, es la prueba más estricta. Las definiciones exactas de «flujo disponible» varían entre prestamistas, así que revise el texto del contrato.
Fórmula
DSCR = cash available for debt service ÷ (interest + principal) · interest coverage = EBIT ÷ interest · leverage = debt ÷ EBITDA
Variables
| Símbolo | Significado | Unidad |
|---|---|---|
noi | Flujo disponible para el servicio de la deuda (resultado operativo neto) | — |
ie | Gastos por intereses del año | — |
pr | Principal de préstamos amortizado en el año | — |
eb | Resultado de explotación (EBIT) | — |
eda | EBITDA | — |
td | Deuda total | — |
D | Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) | — |
DS | Servicio de la deuda (intereses + principal) | — |
IC | Cobertura de intereses (EBIT ÷ intereses) | — |
LV | Deuda total ÷ EBITDA (años de EBITDA para pagar) | — |
CU | Caída de ese flujo antes de que el DSCR llegue a 1 | % |
Ejemplo resuelto
- Flujo disponible para el servicio de la deuda (resultado operativo neto)180.000
- Gastos por intereses del año60.000
- Principal de préstamos amortizado en el año90.000
- Resultado de explotación (EBIT)150.000
- EBITDA210.000
- Deuda total1.000.000
- Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)1,20
- Servicio de la deuda (intereses + principal)150.000
- Cobertura de intereses (EBIT ÷ intereses)2,50
- Deuda total ÷ EBITDA (años de EBITDA para pagar)4,76
- Caída de ese flujo antes de que el DSCR llegue a 116,7 %
Limitaciones
- Es una calculadora informativa, no asesoramiento financiero personalizado. Tipos, comisiones, impuestos y condiciones contractuales varían entre entidades y países.
- Para trabajos que deban cumplir una norma o ser firmados, contraste el resultado con el reglamento aplicable y pida la revisión de un ingeniero cualificado.