Calculadora de la Rentabilidad sobre el Dinero Invertido y de la Tasa de Capitalización (Inmueble en Alquiler)
La rentabilidad sobre el dinero invertido, la tasa de capitalización, el resultado operativo neto, las cuotas de la hipoteca y la cobertura de la deuda de un inmueble en alquiler, a partir del precio, la entrada, el préstamo, la renta y los costes.
Resultados
La línea discontinua marca el valor que ha escrito.
Qué hace esta herramienta
La tasa de capitalización divide el resultado operativo neto del inmueble entre su precio e ignora cómo lo paga, así que compara edificios. La rentabilidad sobre el dinero invertido divide lo que queda tras la hipoteca entre el dinero que realmente puso, así que compara su operación — y ahí se ve el apalancamiento: una entrada menor solo la sube si la tasa de capitalización es mayor que el tipo de la hipoteca; si no, la empuja a la baja e incluso a valores negativos, y el gráfico muestra hacia dónde van sus cifras. Los costes de explotación aquí excluyen la hipoteca y el impuesto sobre la renta; cuente con las semanas vacías y las reparaciones con honestidad, que es lo que más subestiman los propietarios novatos.
Fórmula
NOI = rent × (1 − vacancy) − operating costs · cap rate = NOI ÷ price · cash-on-cash = (NOI − mortgage payments) ÷ cash invested
Variables
| Símbolo | Significado | Unidad |
|---|---|---|
pp | Precio del inmueble | — |
dp | Entrada | % |
cc | Costes de compra (tasas, impuestos, reformas) | — |
ra | Tipo de interés de la hipoteca por año | % |
yr | Plazo de la hipoteca en años | a |
gr | Alquiler por año si está siempre alquilado | — |
vc | Tiempo vacío o impagado | % |
ox | Costes de explotación por año (impuestos, seguro, mantenimiento, gestión) | — |
CO | Rentabilidad sobre el dinero invertido | % |
CR | Tasa de capitalización (NOI ÷ precio) | % |
NO | Resultado operativo neto por año (NOI) | — |
DS | Cuotas de la hipoteca por año | — |
CF | Dinero que sobra tras la hipoteca, por año | — |
CI | Dinero que aporta | — |
DC | Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) | — |
GM | Multiplicador de renta bruta (precio ÷ renta anual) | — |
Ejemplo resuelto
- Precio del inmueble250.000
- Entrada25 %
- Costes de compra (tasas, impuestos, reformas)6000
- Tipo de interés de la hipoteca por año6,5 %
- Plazo de la hipoteca en años30 a
- Alquiler por año si está siempre alquilado24.000
- Tiempo vacío o impagado5 %
- Costes de explotación por año (impuestos, seguro, mantenimiento, gestión)7000
- Rentabilidad sobre el dinero invertido2,30 %
- Tasa de capitalización (NOI ÷ precio)6,32 %
- Resultado operativo neto por año (NOI)15.800
- Cuotas de la hipoteca por año14.222
- Dinero que sobra tras la hipoteca, por año1578
- Dinero que aporta68.500
- Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)1,11
- Multiplicador de renta bruta (precio ÷ renta anual)10,4
Limitaciones
- Es una calculadora informativa, no asesoramiento financiero personalizado. Tipos, comisiones, impuestos y condiciones contractuales varían entre entidades y países.
- Los tipos impositivos y las reglas de redondeo difieren entre países y a veces entre regiones. Use el tipo aplicable a su factura.