Calculatrice du Rendement sur Fonds Investis et du Taux de Capitalisation (Bien Locatif)
Le rendement sur fonds investis, le taux de capitalisation, le résultat d'exploitation net, les mensualités du prêt et la couverture de la dette d'un bien locatif, à partir du prix, de l'apport, du prêt, du loyer et des charges.
Résultats
La ligne en pointillé marque la valeur que vous avez saisie.
Ce que fait cet outil
Le taux de capitalisation divise le résultat d'exploitation net du bien par son prix et ignore la façon de le payer : il compare des immeubles. Le rendement sur fonds investis divise ce qui reste après le prêt par l'argent réellement apporté : il compare votre opération — et c'est là que se voit l'effet de levier : un apport plus faible ne le relève que si le taux de capitalisation dépasse le taux du prêt, sinon il le tire vers le bas, jusqu'au négatif, et le graphique montre dans quel sens vont vos chiffres. Les charges d'exploitation excluent ici le prêt et l'impôt sur le revenu ; prévoyez honnêtement les semaines vides et les réparations, ce que les propriétaires débutants sous-estiment le plus.
Formule
NOI = rent × (1 − vacancy) − operating costs · cap rate = NOI ÷ price · cash-on-cash = (NOI − mortgage payments) ÷ cash invested
Variables
| Symbole | Signification | Unité |
|---|---|---|
pp | Prix du bien | — |
dp | Apport | % |
cc | Frais d'achat (frais, taxes, travaux) | — |
ra | Taux d'intérêt du prêt par an | % |
yr | Durée du prêt en années | a |
gr | Loyer annuel si toujours loué | — |
vc | Temps vacant ou impayé | % |
ox | Charges d'exploitation par an (taxes, assurance, entretien, gestion) | — |
CO | Rendement sur fonds investis | % |
CR | Taux de capitalisation (NOI ÷ prix) | % |
NO | Résultat d'exploitation net par an (NOI) | — |
DS | Mensualités du prêt par an | — |
CF | Argent restant après le prêt, par an | — |
CI | Argent que vous apportez | — |
DC | Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) | — |
GM | Multiplicateur de loyer brut (prix ÷ loyer annuel) | — |
Exemple résolu
- Prix du bien250 000
- Apport25 %
- Frais d'achat (frais, taxes, travaux)6000
- Taux d'intérêt du prêt par an6,5 %
- Durée du prêt en années30 a
- Loyer annuel si toujours loué24 000
- Temps vacant ou impayé5 %
- Charges d'exploitation par an (taxes, assurance, entretien, gestion)7000
- Rendement sur fonds investis2,30 %
- Taux de capitalisation (NOI ÷ prix)6,32 %
- Résultat d'exploitation net par an (NOI)15 800
- Mensualités du prêt par an14 222
- Argent restant après le prêt, par an1578
- Argent que vous apportez68 500
- Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)1,11
- Multiplicateur de loyer brut (prix ÷ loyer annuel)10,4
Limites
- Il s'agit d'une calculatrice informative, pas d'un conseil financier personnalisé. Taux, frais, impôts et conditions contractuelles varient selon les établissements et les pays.
- Les taux de taxe et les règles d'arrondi diffèrent selon les pays et parfois les régions. Utilisez le taux applicable à votre facture.