Calculadora da Rentabilidade sobre o Dinheiro Investido e da Taxa de Capitalização (Imóvel Arrendado)
A rentabilidade sobre o dinheiro investido, a taxa de capitalização, o resultado operacional líquido, as prestações do crédito e a cobertura da dívida de um imóvel arrendado, a partir do preço, da entrada, do crédito, da renda e dos custos.
Resultados
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O que faz esta ferramenta
A taxa de capitalização divide o resultado operacional líquido do imóvel pelo seu preço e ignora a forma como o paga, por isso compara edifícios. A rentabilidade sobre o dinheiro investido divide o que sobra depois do crédito pelo dinheiro que de facto pôs, por isso compara o seu negócio — e é aí que se vê a alavancagem: uma entrada mais pequena só a faz subir se a taxa de capitalização for superior à taxa do crédito, senão empurra-a para baixo e até para valores negativos, e o gráfico mostra para que lado vão os seus números. Os custos de exploração aqui excluem o crédito e o imposto sobre o rendimento; conte com as semanas vazias e as obras com honestidade, que é o que a maioria dos senhorios principiantes subestima.
Fórmula
NOI = rent × (1 − vacancy) − operating costs · cap rate = NOI ÷ price · cash-on-cash = (NOI − mortgage payments) ÷ cash invested
Variáveis
| Símbolo | Significado | Unidade |
|---|---|---|
pp | Preço do imóvel | — |
dp | Entrada | % |
cc | Custos de aquisição (taxas, impostos, obras) | — |
ra | Taxa de juro do crédito por ano | % |
yr | Prazo do crédito em anos | a |
gr | Renda por ano se estiver sempre arrendado | — |
vc | Tempo vazio ou por pagar | % |
ox | Custos de exploração por ano (impostos, seguro, manutenção, gestão) | — |
CO | Rentabilidade sobre o dinheiro investido | % |
CR | Taxa de capitalização (NOI ÷ preço) | % |
NO | Resultado operacional líquido por ano (NOI) | — |
DS | Prestações do crédito por ano | — |
CF | Dinheiro que sobra depois do crédito, por ano | — |
CI | Dinheiro que investe | — |
DC | Rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) | — |
GM | Multiplicador da renda bruta (preço ÷ renda anual) | — |
Exemplo resolvido
- Preço do imóvel250 000
- Entrada25 %
- Custos de aquisição (taxas, impostos, obras)6000
- Taxa de juro do crédito por ano6,5 %
- Prazo do crédito em anos30 a
- Renda por ano se estiver sempre arrendado24 000
- Tempo vazio ou por pagar5 %
- Custos de exploração por ano (impostos, seguro, manutenção, gestão)7000
- Rentabilidade sobre o dinheiro investido2,30 %
- Taxa de capitalização (NOI ÷ preço)6,32 %
- Resultado operacional líquido por ano (NOI)15 800
- Prestações do crédito por ano14 222
- Dinheiro que sobra depois do crédito, por ano1578
- Dinheiro que investe68 500
- Rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR)1,11
- Multiplicador da renda bruta (preço ÷ renda anual)10,4
Limitações
- Esta é uma calculadora informativa e não aconselhamento financeiro personalizado. Taxas, comissões, impostos e condições contratuais variam entre instituições e países.
- As taxas de imposto e as regras de arredondamento diferem entre países e por vezes entre regiões. Use a taxa aplicável à sua fatura.